DistritoHortalezaGuía inmobiliaria de Hortaleza
Datos y claves prácticas para comprar, alquilar, vender o arrendar en Hortaleza.
Hortaleza presenta una renta per cápita próxima a la media de Madrid y una edad media de 42,9 años. La densidad es alta (7585 hab/km²) con un parque de 1987 de año medio, con 155 m² de media. La satisfacción residencial (7,6/10) es positiva, aunque la brecha entre seguridad diurna (8,1/10) y nocturna (6,9/10) merece contrastarse visitando el barrio en distintos horarios.
Hortaleza tiene 209.541 habitantes (2025) con una densidad de 7585 hab./km². La edad media es de 42,9 años (1,4 años por debajo de la media de Madrid). La renta per cápita es de €23.074 (2023), un +18% respecto a la media de Madrid.
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y másEn resumen
Año medio 1987, 155 m² construidos vs 102 m² en transacciones: la demanda prefiere pisos más compactos; los grandes tienen más margen de negociación.
Renta per cápita +18% y hogar +23% vs Madrid: alta capacidad de compra. Compradores exigentes en estado y presentación del inmueble. Paro 4,6% (-1,3 pp vs Madrid).
209.541 hab. Edad media 42,9 años (-1,4 vs Madrid). Perfil en línea con la media de Madrid.
Satisfacción residencial 7,8/10. Seguridad de día 8,1/10 pero de noche 6,9/10: visita la zona en distintos horarios antes de decidir.
A los abuelos y abuelas
MonumentoAd Iesum per Mariam
MonumentoArcángel San Miguel
MonumentoCentro Cultural Carril del Conde (Hortaleza)
CulturalCentro Cultural Federico Chueca (Hortaleza)
CulturalCentro Cultural Hortaleza
CulturalCentro Cultural Huerta de la Salud (Hortaleza)
CulturalCentro Cultural Sanchinarro (Hortaleza)
CulturalCentro de Educación Especial Reina Sofía
MonumentoCentro Integrado Santiago Apóstol (Hortaleza)
CulturalColegio Público Dionisio Ridruejo
MonumentoColumnas ornamentales en el jardín del palacete Villa Rosa
MonumentoConsideraciones DoorLine
Interpretaciones basadas en los datos disponibles. Sin predicciones de precio ni garantías de mercado.
Edificios de los 80-90 (año medio 1987): el certificado energético suele ser E o F, lo que eleva el coste mensual de uso real. Pídelo antes de hacer oferta, no después.
El mercado prefiere pisos de 102 m² cuando el stock promedia 155 m²: los pisos grandes tardan más en salir, lo que da más margen de negociación. Enfoca la oferta en precio total, no en €/m².
Renta per cápita +18% vs Madrid: el precio pedido y el estado real del inmueble son los dos únicos factores que diferencian una buena compra de una mala aquí.
Renta en línea con Madrid: precio de mercado real y estado del inmueble son los dos factores que deciden si un piso se vende en semanas o en meses.
La demanda se concentra en 102 m² cuando el stock promedia 155 m²: si vendes un piso grande, posiciónalo en €/m² neto, no en precio total. El comprador hace esa comparación automáticamente.
Mediana de alquiler firmado: €13,66/m²/mes (-2% vs Madrid, SERPAVI). Referencia objetiva para evaluar si el precio pedido en cada anuncio es razonable.
Satisfacción residencial de 7,8/10: la mejor señal de que el día a día cumplirá lo que el anuncio promete. Los que ya viven aquí lo valoran.
Mediana de alquiler firmado: €13,66/m²/mes (-2% vs Madrid, SERPAVI 2024). Salir alineado con la mediana reduce el tiempo en vacío y evita negociaciones innecesarias.
Satisfacción residencial de 7,8/10: los inquilinos satisfechos renuevan. La rentabilidad real es renta mensual × años de permanencia media, no solo el precio mensual.
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Demografía
Quién vive aquí
Poblaciónⓘ
2026 · distrito
210.392
Densidadⓘ
2025 · distrito
7585hab/km²
Edad mediaⓘ
2026 · distrito
42,9años
Índice de envejecimiento (E)ⓘ
2025 · distrito
1,22
Franja compradora, 30-44 años (E)ⓘ
2025 · distrito
20,1%
Índice de dependencia (E)ⓘ
2025 · distrito
52,2%
% extranjerosⓘ
2026 · distrito
14,3%
Estructura de edad por sexo
ⓘ2026 · distrito
Hombres
Mujeres
Composición por nacionalidad
ⓘ2024 · distrito
Lectura clave
Edad media de 42,9 años, en línea con Madrid (44.2 años): el 19% de residentes supera los 65 años. Con el 14,3% de residentes extranjeros, por debajo de la media de Madrid (18,8%): perfil más local que el promedio de la ciudad.
Cómo viven
Total hogaresⓘ
2026 · distrito
79.460
Tamaño medio hogarⓘ
2026 · distrito
2,6pers.
Hogares por km² (E)ⓘ
2026 · distrito
2865hog./km²
Composición por tamaño del hogar
ⓘ2026 · distrito
Lectura clave
Tamaño medio del hogar de 2,6 personas, en línea con Madrid (2,5); el 27% de los hogares son unipersonales. Densidad de hogares por debajo de la media (2865 hog./km², -52% vs Madrid): menor presión sobre el parque residencial - contexto favorable para compradores en términos de disponibilidad relativa. La demanda se reparte entre tipologías de 2 y 3 dormitorios, con ligero peso hacia los pisos más compactos en zonas con mayor porcentaje de hogares pequeños.
Cómo está cambiandoEstabilización
Índice vitalⓘ
2025 · distrito
123
Crec. demográficoⓘ
2026 · distrito
+0,1%
Crec. extranjerosⓘ
2026 · distrito
-2,8%
Crec. españolesⓘ
2026 · distrito
+0,6%
Lectura clave
Demografía estable entre dic 2024 y may 2026: españoles +0,6%, extranjeros -2,8%. Sin movimientos de fondo significativos. Índice vital de 123: ligero crecimiento natural, indicador de presencia de familias jóvenes. Para el mercado: la estabilidad demográfica implica que los movimientos del mercado responden a cambios de etapa vital -primera compra, herencias, cambios de tamaño- más que a crecimiento neto.
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Vivienda
Qué hay
Año medio de construcciónⓘ
2024 · distrito
1987
Edad media del parque (E)ⓘ
2026 · distrito
38.83333300000004 años
Total inmuebles residencialesⓘ
2024 · distrito
86.275
Superficie media construidaⓘ
2024 · distrito
155 m²
Densidad del parque (E)ⓘ
2024 · distrito
3110inm./km²
Intensidad residencial (IE) (E)ⓘ
2024 · distrito
0,48m²/m²
Lectura clave
Parque de 38.83333300000004 años (-13.166666999999961 vs Madrid): instalaciones empezando a requerir actualización. Compradores: comprobar derramas aprobadas en actas. Pisos amplios (155 m², +39 m² vs Madrid): tipología familiar; precio de entrada más alto y alquileres más estables. Densidad del parque baja (3110 inm./km², -52% vs Madrid): más suelo disponible - menor presión estructural de precio; contexto favorable para compradores.
Quién lo ocupa
Composición del parque residencialⓘ
m² de vivienda habitada por residente (E)ⓘ
2026 · distrito
58,4m²/hab.
m² de stock total por residente (E)ⓘ
2024 · distrito
63,4m²/hab.
Sin uso residencial identificado (E)ⓘ
2024 · distrito
6643
Mayores de 80 por cada 100 inmuebles (E)ⓘ
2025 · distrito
15,5%
Alojamientos turísticos (VUTs)ⓘ
2025 · distrito
172
VUTs por cada 1.000 hogares (E)ⓘ
2025 · distrito
2,2
VUTs por cada 1.000 habitantesⓘ
2025 · distrito
0,8
VUTs por km² (E)ⓘ
2025 · distrito
6,2VUTs/km²
Holgura residencial (E)ⓘ
2024 · distrito
+7,9%
Lectura clave
Distribución del parque: 92% hogares habitados, 0,2% uso turístico, 8% sin uso registrado - reparto próximo a la media de Madrid (91.9% hogares, 0.4% turístico, 7.7% sin uso). Sin señal de presión turística ni de vacío estructural destacable.
Qué se compra, vende y alquila
Superficie media en transaccionesⓘ
2024 · distrito
102 m²
Dif. m² transacciones vs construido (E)ⓘ
2024 · distrito
65,8%
Valor catastral medioⓘ
2024 · distrito
€161.013
Valor catastral por m² (E)ⓘ
2024 · distrito
€1041/m²
Alquiler típico (mediana)ⓘ
2024 · distrito
€13,66/m²/mes
Alquiler asequible (P25)ⓘ
2024 · distrito
€11,46/m²/mes
Alquiler premium (P75)ⓘ
2024 · distrito
€16,40/m²/mes
Amplitud del mercado, P25-P75 (E)ⓘ
2024 · distrito
36,2%
Alquiler: cambio desde 2011ⓘ
2024 · distrito
+31%
Lectura clave
Transacciones en 102 m², 53 m² bajo el stock (155 m²): demanda concentrada en formatos compactos. Vendedores de pisos grandes: esperar más tiempo o ajustar precio. Mediana de alquiler €13,66/m²/mes, en línea con Madrid: sin prima ni descuento estructural - arrendadores compiten por reforma y equipamiento, no por precio de zona. Rango €11,46/m²/mes (P25) a €16,40/m²/mes (P75): inquilinos ajustados buscan en P25; arrendadores diferencian por reforma y equipamiento. +31% desde 2011, en línea con Madrid (+29%): trayectoria estable - contexto neutro para vendedores, inversores e inquilinos.
Actividad urbanística
Licencias de obrasⓘ
2025 · distrito
923
Licencias residencialesⓘ
2025 · distrito
45
5% del total
Licencias / 1.000 hab.ⓘ
2025 · distrito
4.4
Licencias / km²ⓘ
2025 · distrito
33.3
Órdenes de conservaciónⓘ
2025 · distrito
6
Órdenes / 1.000 hab.ⓘ
2025 · distrito
0.03
Órdenes / km²ⓘ
2025 · distrito
0.22
Lectura clave
La actividad constructora es significativamente superior a la media de Madrid (4.4 lic./1.000 hab. vs 3.2 en la ciudad, +35%): el parque registra un volumen elevado de intervenciones. Las órdenes de conservación están por debajo de la media de Madrid (0.03 vs 0.13 órd./1.000 hab.).
Economía
Renta per cápitaⓘ
2023 · distrito
€23.074
Renta del hogarⓘ
2022 · distrito
€57.506
Tasa de paroⓘ
2025 · distrito
4,6%
Esfuerzo del alquiler sobre renta (E)ⓘ
2024 · distrito
44,1%
Perfil económico del hogar (E)ⓘ
2023 · distrito
2,5renta hogar/per cápita
Lectura clave
Renta per cápita (+18%) y renta del hogar (+23%) sobre Madrid: alta capacidad de pago. Vendedores mantienen precio sin ajuste defensivo; arrendadores fijan rentas superiores sin riesgo elevado de sobreesfuerzo. Paro 4,6% (-1,3 pp vs Madrid): mercado laboral estable - riesgo de impago y acceso a financiación en línea con la media de Madrid. Esfuerzo de alquiler: 44% de la renta del hogar (+2,4 pp vs Madrid). Por encima del 33% recomendado - inquilinos ajustados; compradores con hipoteca tienen incentivo claro para comprar.
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Para propietarios
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Vida y Entorno
Calidad de Vida
Satisfacción barrioⓘ
2024 · distrito
7,8/10
Calidad de vidaⓘ
2024 · distrito
7,6/10
Seguridad diurnaⓘ
2024 · distrito
8,1/10
Seguridad nocturnaⓘ
2024 · distrito
6,9/10
Brecha de seguridad día/noche (E)ⓘ
2024 · distrito
1,2puntos
Zonas verdesⓘ
2022 · distrito
15.47 m²/hab
Aire NO₂ⓘ
2025 · distrito
18,4 µg/m³
Ruido ambiental (LAeq)ⓘ
2025 · distrito
62,2 dB
Ruido nocturno (Ln)ⓘ
2025 · distrito
54,1 dB
Lectura clave
Satisfacción 7,8/10 (+0,3) y calidad de vida 7,6/10 (+0,4): en línea con la media de Madrid - sin ventaja ni desventaja estructural. 15.47 m²/hab de zonas verdes (umbral OMS: 10): entorno verde destacado - diferenciador para familias e inversores con enfoque de revalorización. NO₂ 18,4 µg/m³: cumple norma UE pero supera WHO (10 µg/m³) - relevante para familias con niños y personas mayores. Ruido nocturno Ln 54,1 dB: próximo al umbral UE (55 dB), dentro del rango aceptable. Pedir orientación de las estancias principales antes de firmar.
Actividad Comercial
Total locales abiertos por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · distrito
27,4/1.000 hab.
207,9 por km²
Hostelería por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · distrito
3,9/1.000 hab.
29,5 por km²
Comercio minorista por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · distrito
7,1/1.000 hab.
53,6 por km²
Otros establecimientos por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · distrito
15,7/1.000 hab.
119,0 por km²
% actividad turística y hostelera (E)ⓘ
2026 · distrito
17,2%
Composición de la actividad comercialⓘ
Lectura clave
27,4 locales/1.000 hab (-39% vs Madrid): perfil más residencial - compradores e inquilinos deben verificar distancia a servicios de primera necesidad. Comercio minorista escaso (7,1/1.000 hab, -36% vs Madrid): menor comercio de proximidad - compradores e inquilinos dependientes de coche o transporte público.
Preguntas frecuentes
¿Cómo es vivir en Hortaleza?
Hortaleza es un distrito de Madrid con una edad media de 42,9 años y una satisfacción residencial de 7,8/10 (Ayuntamiento de Madrid, 2023).
¿Qué debe revisar un comprador en Hortaleza?
El parque de Hortaleza tiene un año medio de construcción de 1987. Aunque es relativamente reciente, siempre es recomendable revisar el estado del edificio, las derramas previstas y el precio respecto al mercado.
¿Los datos mostrados son de distrito o de otro nivel?
Los datos se muestran al nivel más específico disponible. Si existen datos de barrio, se usan; si no, se usa el nivel de distrito como mejor aproximación. La etiqueta de nivel (verde = barrio, ámbar = distrito) aparece debajo de cada indicador. La fuente principal es el Ayuntamiento de Madrid (CKAN CC BY 4.0).
¿Cuánto cobra DoorLine a compradores e inquilinos en Hortaleza?
Buscar y negociar vivienda con Lara es completamente gratis para compradores e inquilinos, siempre. Enzo cobra desde el 2% al vendedor o propietario, solo si cierra la operación. Sin pagos anticipados. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
¿Dónde está Hortaleza?
Hortaleza es un distrito de Madrid, dentro del barrio de Madrid. Puedes consultar los datos de demografía, vivienda y calidad de vida en esta misma página.
¿Es seguro Hortaleza?
La percepción de seguridad en Hortaleza es de 8,1/10 de día y 6,9/10 de noche (dato de distrito), según la Encuesta de Calidad de Vida y Satisfacción del Ayuntamiento de Madrid (2023). Se recomienda visitar la zona en distintos horarios antes de decidir.
¿Es mejor comprar o alquilar en Hortaleza?
En Hortaleza, con capacidad de compra alta, la elección entre compra y alquiler depende del horizonte temporal y la situación financiera. Consulta los datos de precio y demografía en esta página para orientarte.
¿Cómo puede ayudar DoorLine en Hortaleza?
DoorLine tiene dos asistentes especializados. Lara ayuda a compradores e inquilinos de forma gratuita: búsqueda, comparación y negociación incluidas. Enzo ayuda a propietarios a vender o alquilar con comisión desde el 2%, solo a éxito. Ambos operan en Hortaleza y en todo Madrid.
¿Qué comisión cobra DoorLine si quiero vender en Hortaleza?
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¿Cómo puede ayudar DoorLine si quiero alquilar mi piso en Hortaleza?
Enzo también gestiona alquileres: anuncio, selección de inquilinos, contrato y gestión de incidencias. La comisión equivale a la primera mensualidad, solo a éxito. Sin pagos anticipados. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
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Barrios y distritos relacionados
Barrios de Hortaleza
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Distritos con perfil socioeconómico y residencial comparable.
84%Barajas
Pisos 38 m² más compactos.
83%Moncloa-Aravaca
Renta 20% más alta; pisos 51 m² más grandes.
78%Retiro
Parque 22 años más antiguo; pisos 25 m² más compactos.
78%Vicálvaro
Renta 31% más baja; pisos 28 m² más compactos.
Similitud calculada a partir de demografía, economía y parque residencial. Orientativo.
Fuentes y metodología
Última ingesta: 17 de mayo de 2026Fuentes de datos
Ayuntamiento de Madrid. (2019-2024). Indicadores básicos de los distritos y barrios de Madrid [300087-0]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Demografía, renta, empleo, calidad de vida, catastro e inmuebles residenciales.
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Padrón Municipal - población por edad, sexo y barrio [200076-2]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Pirámide por sexo y bandas de edad (6 tramos); crecimiento dic. 2024 - may. 2026.
Ayuntamiento de Madrid. (Enero 2026). Padrón Municipal - composición del hogar [explotación estadística Padrón]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Total hogares, tamaño medio, distribución por número de miembros, hogares monoparentales y mayores solos.
Ayuntamiento de Madrid - Geoportal. (2024). Nacimientos y defunciones por barrio [Geoportal 2024]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Nacimientos, defunciones e índice vital (nacimientos / defunciones × 100).
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026 (actualización diaria)). Censo de locales y actividades económicas [200085-5]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Total locales abiertos, hostelería (CNAE 56), comercio minorista (CNAE 47), cultura y ocio (CNAE 90/91/93).
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). (2011-2024). SERPAVI - Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler [SERPAVI XLSX]. Distrito (publicado) + Barrio (calculado). Datos tributarios abiertos.
Mediana, P25 y P75 en €/m²/mes, vivienda colectiva. 300.447 contratos (2024). Serie 2011-2024. Barrio: 131 áreas calculadas.
Ayuntamiento de Madrid. (2022). Inventario de superficie verde urbana [300266-0]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Superficie total (m² y ha), m²/habitante y parques principales.
Ayuntamiento de Madrid. (2025 (año completo)). Calidad del aire - medición diaria (NO₂) [201410-2 + 212629-0]. Ciudad (24 estaciones). CC BY 4.0.
NO₂ medio anual µg/m³. 3 distritos sin estación propia (Latina, Vicálvaro, San Blas).
EMT Madrid / CRTM / Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Transporte público - paradas, líneas y modos [EMT 900023 · CRTM GTFS · BiciMAD 208327 · Taxi 208094]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Bus (EMT), metro, metro ligero, cercanías (CRTM GTFS), BiciMAD, taxi y aeropuerto Barajas (T1-T4S).
Comunidad de Madrid. (Mayo 2026). Registro de alojamientos turísticos (VUT) [CSV semanal]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
5.979 de 6.346 VUTs geocodificados y asignados a barrio mediante Nominatim + point-in-polygon. 120 barrios con datos.
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Puntos de interés - museos, monumentos, mercados y centros culturales [201132 · 300356 · 200967 · 200304]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Asignación a barrio mediante point-in-polygon contra Seccionado Censal oficial.
Ayuntamiento de Madrid. (Hasta 2025). Placas conmemorativas de Madrid [300329-2]. Distrito. CC BY-NC 2.5 ES.
478 registros con coordenadas UTM. Desglose por barrio pendiente de join espacial con shapefile de límites.
Cobertura geográfica
- Población y edaddistrito
- Renta y parque inmobiliariodistrito
- Calidad de vida y seguridaddistrito
- Tasa de parodistrito
- Pirámide de edaddistrito
- Precio venta / alquilerno disponible
Metodología
Cadena de fallback de datos
Cada métrica se resuelve en cascada: zona → barrio → distrito. Cuando no existe dato propio, se usa el nivel inmediatamente superior; la etiqueta de nivel (verde = barrio, ámbar = distrito) indica el nivel efectivo del dato mostrado. Ninguna métrica se estima ni imputa.
Densidad de población
Almacenada en hab/ha (fuente CKAN); convertida a hab/km² en visualización (×100). Referencia ciudad de Madrid: 5.836 hab/km² (58,36 hab/ha). Fuentes: [1][2].
Precio de alquiler - agregación por barrio (SERPAVI)
Distrito: mediana, P25 y P75 publicados directamente por SERPAVI (explotación tributaria Modelo 100 IRPF, MIVAU). Barrio: media ponderada por volumen muestral de las medianas y percentiles de las secciones censales que componen cada barrio, usando el Seccionado Censal vigente del Ayuntamiento de Madrid como crosswalk. El resultado es una aproximación de la mediana real (no equivale a microdatos de contratos); el error es reducido cuando la dispersión intra-barrio es modesta. 131 barrios calculados. Fuente: [6].
VUT - geocodificación y asignación espacial
Direcciones postales del registro de la Comunidad de Madrid geocodificadas mediante Nominatim. Asignación a barrio por point-in-polygon contra el shapefile oficial de barrios de Madrid (datos.madrid.es). 5.979 de 6.346 VUTs asignados (94,2%); 367 sin asignar por dirección no geocodificable. 120 barrios con datos. Fuente: [10].
Calidad de vida y seguridad percibida
Satisfacción residencial, calidad percibida y seguridad diurna/nocturna disponibles exclusivamente a nivel de distrito (Encuesta de Calidad de Vida y Satisfacción, Ayuntamiento de Madrid, 2023). Sin equivalente verificado a nivel de barrio en fuentes abiertas; se aplica fallback a distrito con etiqueta ámbar. Fuente: [1].
Similitud entre áreas
Distancia euclídea normalizada sobre 5 métricas: edad media, % población extranjera, renta per cápita, año medio de construcción y superficie media construida. Normalización min-max sobre rangos del conjunto de áreas de Madrid. Puntuación = max(0, 1 - distancia) × 100; umbral de publicación: ≥ 75/100. Orientativo; no implica equivalencia de mercado ni de precio.
Transporte y calidad del aire
Transporte público: EMT (paradas de autobús, datos.madrid.es 900023), CRTM (GTFS Metro, Metro Ligero y Cercanías), BiciMAD (datos.madrid.es 208327), paradas de taxi (datos.madrid.es 208094) y Aena Madrid-Barajas (terminales, lista editorial). Cada estación o parada se asigna a su(s) barrio(s) mediante point-in-polygon contra el seccionado oficial del Ayuntamiento de Madrid. Las estaciones de Metro con accesos en varios barrios (Cuatro Caminos, Nuevos Ministerios, Gregorio Marañón, etc.) se cuentan en cada barrio donde tienen al menos una entrada - los totales de ciudad deduplican por estación.
Limitaciones conocidas
No disponible en fuentes abiertas a nivel de barrio. Registradores.org: granularidad máxima = provincia. Notariado / MITMA: acceso programático bloqueado. Ninguna alternativa libre identificada.
Solo a nivel de distrito. Ayuntamiento de Madrid no publica estos indicadores a granularidad de barrio en ningún dataset abierto verificado.
Solo a nivel de distrito (SEPE). INE no desagrega por barrio en fuentes abiertas.
No disponible. INE EVR: granularidad municipal. Padrón: solo instantáneas de stock mensual, sin flujo neto verificable por barrio.
478 registros disponibles a nivel de distrito. Join espacial con shapefile de barrios pendiente.
Dato disponible (131 barrios, SERPAVI). Es una aproximación por agregación de secciones censales, no microdatos de contratos (ver metodología).