BarrioPinar del ReyGuía inmobiliaria de Pinar del Rey
Datos y claves prácticas para comprar, alquilar, vender o arrendar en Pinar del Rey.
Pinar del Rey tiene una renta per cápita por debajo de la media madrileña (-14%) y una edad media de 47,5 años, con un 15% de residentes de origen extranjero. La densidad es muy alta (20.311 hab/km²) y el parque data del desarrollo urbanístico de los años 1974, con 90 m² de media.
Pinar del Rey tiene 54.126 habitantes (2025) con una densidad de 20.311 hab./km². La edad media es de 47,5 años (3,3 años por encima de la media de Madrid). La renta per cápita es de €16.824 (2023), un -14% respecto a la media de Madrid.
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y másEn resumen
Año medio 1974, 90 m² construidos vs 74 m² en transacciones: la demanda prefiere pisos más compactos; los grandes tienen más margen de negociación. Parque de los 60-70: revisar derramas e instalaciones.
Renta per cápita (-14%) y hogar (-18%) bajo la media de Madrid: precio ajustado y sin margen especulativo es lo que vende aquí. Paro 4,6% (-1,3 pp vs Madrid).
Edad media 47,5 años (+3,3 vs Madrid), 15% extranjeros (-10% vs Madrid). Alta densidad (20.311 hab/km²): oferta de vivienda limitada.
Satisfacción residencial 7,8/10. Seguridad de día 8,1/10 pero de noche 6,9/10: visita la zona en distintos horarios antes de decidir. Dato a nivel de distrito Hortaleza.
Arcángel San Miguel
MonumentoCentro Cultural Hortaleza
CulturalCentro Cultural Huerta de la Salud (Hortaleza)
CulturalColegio Público Dionisio Ridruejo
MonumentoEscultura en la plaza Santos de la Humosa
MonumentoEstanque escalonado Pinar del Rey
MonumentoEstanque parque Huerta de la Salud
MonumentoForo-patio del parque Clara Eugenia
MonumentoParque Alfredo Kraus
ParqueParque San Lorenzo
ParqueParque Sta. Adela
ParqueConsideraciones DoorLine
Interpretaciones basadas en los datos disponibles. Sin predicciones de precio ni garantías de mercado.
Parque de los años 1970 (año medio 1974): los costes ocultos más frecuentes son instalaciones eléctricas y derramas de fachada. Cuantifícalos antes de fijar tu precio máximo.
El mercado prefiere pisos de 74 m² cuando el stock promedia 90 m²: los pisos grandes tardan más en salir, lo que da más margen de negociación. Enfoca la oferta en precio total, no en €/m².
Alta densidad (20.311 hab/km²): la oferta disponible es escasa. Los pisos bien posicionados no esperan segunda vuelta de visitas.
Renta en línea con Madrid: precio de mercado real y estado del inmueble son los dos factores que deciden si un piso se vende en semanas o en meses.
Con año medio 1974, el comprador llegará con un descuento "por antigüedad" ya calculado. ITE vigente, certif. energético y actas de comunidad al día son el argumento más sólido para defenderlo.
La demanda se concentra en 74 m² cuando el stock promedia 90 m²: si vendes un piso grande, posiciónalo en €/m² neto, no en precio total. El comprador hace esa comparación automáticamente.
Mediana de alquiler firmado: €12,71/m²/mes (-9% vs Madrid, SERPAVI). Referencia objetiva para evaluar si el precio pedido en cada anuncio es razonable.
Perfil más maduro (47,5 años media): menos competencia entre inquilinos. Más margen para negociar condiciones del contrato sin perder la oportunidad.
Satisfacción residencial de 7,8/10: la mejor señal de que el día a día cumplirá lo que el anuncio promete. Los que ya viven aquí lo valoran.
Mediana de alquiler firmado: €12,71/m²/mes (-9% vs Madrid, SERPAVI 2024). Salir alineado con la mediana reduce el tiempo en vacío y evita negociaciones innecesarias.
15% de residentes extranjeros: incluye demanda internacional en tu anuncio. Adaptar las condiciones de entrada a ese perfil reduce el tiempo en vacío sin comprometer la solvencia.
Satisfacción residencial de 7,8/10: los inquilinos satisfechos renuevan. La rentabilidad real es renta mensual × años de permanencia media, no solo el precio mensual.
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Demografía
Quién vive aquí
Poblaciónⓘ
2026 · barrio
53.723
Densidadⓘ
2025 · barrio
20.311hab/km²
Edad mediaⓘ
2026 · barrio
47,3años
Índice de envejecimiento (E)ⓘ
2025 · barrio
2,51
Franja compradora, 30-44 años (E)ⓘ
2025 · barrio
20,5%
Índice de dependencia (E)ⓘ
2025 · barrio
56,9%
% extranjerosⓘ
2026 · barrio
16,0%
Estructura de edad por sexo
ⓘ2026 · barrio
Hombres
Mujeres
Composición por nacionalidad
ⓘ2024 · barrio
Lectura clave
El 26% de residentes supera los 65 años -6 pp por encima de Madrid- con una edad media de 47,3 años: el barrio tiene perfil marcadamente maduro, y las herencias, el downsizing y la segunda mano son los principales motores de la oferta residencial. Porcentaje de extranjeros (16,0%) próximo a la media de Madrid (18,8%): composición de origen equilibrada.
Cómo viven
Total hogaresⓘ
2026 · barrio
22.272
Tamaño medio hogarⓘ
2026 · barrio
2,4pers.
Hogares por km² (E)ⓘ
2026 · barrio
8421hog./km²
Composición por tamaño del hogar
ⓘ2026 · barrio
Lectura clave
Tamaño medio del hogar de 2,4 personas, en línea con Madrid (2,5); el 31% de los hogares son unipersonales. La demanda se reparte entre tipologías de 2 y 3 dormitorios, con ligero peso hacia los pisos más compactos en zonas con mayor porcentaje de hogares pequeños.
Cómo está cambiandoContracción
Índice vitalⓘ
2025 · barrio
62
Crec. demográficoⓘ
2026 · barrio
-1,3%
Crec. extranjerosⓘ
2026 · barrio
-4,3%
Crec. españolesⓘ
2026 · barrio
-0,7%
Lectura clave
Ligera pérdida de residentes: españoles -0,7%, extranjeros -4,3% entre dic 2024 y may 2026. Sin señal de tensión inmediata, pero la tendencia merece seguimiento. Índice vital de 62: más defunciones que nacimientos; la población solo se sostiene con flujo migratorio. Para el mercado: la estabilidad demográfica implica que los movimientos del mercado responden a cambios de etapa vital -primera compra, herencias, cambios de tamaño- más que a crecimiento neto.
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Vivienda
Qué hay
Año medio de construcciónⓘ
2024 · barrio
1974
Edad media del parque (E)ⓘ
2026 · barrio
52 años
Total inmuebles residencialesⓘ
2024 · barrio
24.296
Superficie media construidaⓘ
2024 · barrio
90 m²
Densidad del parque (E)ⓘ
2024 · barrio
9186inm./km²
Intensidad residencial (IE) (E)ⓘ
2024 · barrio
0,83m²/m²
Lectura clave
Parque de 52 años: instalaciones empezando a requerir actualización. Compradores: comprobar derramas aprobadas en actas. Con 90 m² de media (26 m² bajo Madrid): formato compacto, mayor rendimiento potencial por m² en alquiler.
Quién lo ocupa
Composición del parque residencialⓘ
m² de vivienda habitada por residente (E)ⓘ
2026 · barrio
37,3m²/hab.
m² de stock total por residente (E)ⓘ
2024 · barrio
40,7m²/hab.
Sin uso residencial identificado (E)ⓘ
2024 · barrio
2011
Mayores de 80 por cada 100 inmuebles (E)ⓘ
2025 · barrio
22,3%
Alojamientos turísticos (VUTs)ⓘ
2025 · barrio
13
VUTs por cada 1.000 hogares (E)ⓘ
2025 · barrio
0,6
VUTs por cada 1.000 habitantesⓘ
2025 · barrio
0,2
VUTs por km² (E)ⓘ
2025 · barrio
4,9VUTs/km²
Holgura residencial (E)ⓘ
2024 · barrio
+8,5%
Lectura clave
Alta concentración de mayores de 80 (22,3%, +6 pp vs Madrid): mayor flujo de herencias previsto. Oportunidad para compradores e inversores con horizonte de 5-10 años.
Qué se compra, vende y alquila
Superficie media en transaccionesⓘ
2024 · barrio
74 m²
Dif. m² transacciones vs construido (E)ⓘ
2024 · barrio
82,1%
Valor catastral medioⓘ
2024 · barrio
€100.536
Valor catastral por m² (E)ⓘ
2024 · barrio
€1117/m²
Alquiler típico (mediana)ⓘ
2024 · barrio
€12,71/m²/mes
Alquiler asequible (P25)ⓘ
2024 · barrio
€10,81/m²/mes
Alquiler premium (P75)ⓘ
2024 · barrio
€14,75/m²/mes
Amplitud del mercado, P25-P75 (E)ⓘ
2024 · barrio
31,0%
Alquiler: cambio desde 2011ⓘ
2024 · barrio
+25%
Lectura clave
Transacciones en 74 m², próximo al stock medio (90 m²): mercado equilibrado en formato - buenas referencias para compradores y vendedores. Mediana de alquiler €12,71/m²/mes (-9% bajo Madrid): zona asequible para inquilinos; arrendadores calibran rentas bajo la media con mayor demanda y menor vacío. Rango P25-P75 estrecho (€10,81-€14,75/m²/mes): mercado homogéneo - poca ventaja diferencial por reforma para arrendadores. +25% desde 2011, en línea con Madrid (+29%): trayectoria estable - contexto neutro para vendedores, inversores e inquilinos.
Actividad urbanística
Licencias de obrasⓘ
2025 · barrio
175
Licencias residencialesⓘ
2025 · barrio
7
4% del total
Licencias / 1.000 hab.ⓘ
2025 · barrio
3.3
Licencias / km²ⓘ
2025 · barrio
66.2
Órdenes de conservaciónⓘ
2025 · distrito
6
Órdenes / 1.000 hab.ⓘ
2025 · distrito
0.11
Órdenes / km²ⓘ
2025 · distrito
2.27
Lectura clave
La actividad constructora es similar a la media de Madrid (3.3 vs 3.2 lic./1.000 hab., +0%). Las órdenes de conservación son similares a la media de Madrid (0.11 vs 0.13 órd./1.000 hab.).
Economía
Renta per cápitaⓘ
2023 · barrio
€16.824
Renta del hogarⓘ
2022 · barrio
€38.396
Tasa de paroⓘ
2025 · distrito
4,6%
Esfuerzo del alquiler sobre renta (E)ⓘ
2024 · barrio
35,8%
Perfil económico del hogar (E)ⓘ
2023 · barrio
2,3renta hogar/per cápita
Lectura clave
Renta per cápita (-14%) y renta del hogar (-18%) bajo Madrid: mayor sensibilidad al precio. Compradores más dependientes de financiación; arrendadores con precios altos afrontan más rotación. Paro 4,6% (-1,3 pp vs Madrid): mercado laboral estable - riesgo de impago y acceso a financiación en línea con la media de Madrid. Esfuerzo de alquiler: 36% de la renta del hogar (-5,9 pp vs Madrid) - equilibrio entre lo que el mercado exige y lo que la renta local absorbe.
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Para propietarios
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Vida y Entorno
Calidad de Vida
Satisfacción barrioⓘ
2024 · distrito
7,8/10
Calidad de vidaⓘ
2024 · distrito
7,6/10
Seguridad diurnaⓘ
2024 · distrito
8,1/10
Seguridad nocturnaⓘ
2024 · distrito
6,9/10
Brecha de seguridad día/noche (E)ⓘ
2024 · distrito
1,2puntos
Zonas verdesⓘ
barrio
5.66 m²/hab
Aire NO₂ⓘ
2025 · distrito
18,4 µg/m³
Ruido ambiental (LAeq)ⓘ
2025 · distrito
62,2 dB
Ruido nocturno (Ln)ⓘ
2025 · distrito
54,1 dB
Lectura clave
Satisfacción 7,8/10 (+0,3) y calidad de vida 7,6/10 (+0,4): en línea con la media de Madrid - sin ventaja ni desventaja estructural. 5.66 m²/hab de zonas verdes (-41% vs Madrid): déficit de verde urbano - compradores con niños valorarán la proximidad a parques antes de decidir. NO₂ 18,4 µg/m³: cumple norma UE pero supera WHO (10 µg/m³) - relevante para familias con niños y personas mayores. Ruido nocturno Ln 54,1 dB: próximo al umbral UE (55 dB), dentro del rango aceptable. Pedir orientación de las estancias principales antes de firmar.
Actividad Comercial
Total locales abiertos por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
29,9/1.000 hab.
606,8 por km²
Hostelería por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
4,2/1.000 hab.
85,1 por km²
Comercio minorista por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
10,4/1.000 hab.
211,0 por km²
Otros establecimientos por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
14,5/1.000 hab.
294,5 por km²
% actividad turística y hostelera (E)ⓘ
2026 · barrio
14,8%
Composición de la actividad comercialⓘ
Lectura clave
29,9 locales/1.000 hab (-34% vs Madrid): perfil más residencial - compradores e inquilinos deben verificar distancia a servicios de primera necesidad.
Preguntas frecuentes
¿Cómo es vivir en Pinar del Rey?
Pinar del Rey es un barrio de Madrid con una edad media de 47,5 años y un 15% de residentes extranjeros y una satisfacción residencial de 7,8/10 (Ayuntamiento de Madrid, 2023).
¿Qué debe revisar un comprador en Pinar del Rey?
Con un año medio de construcción de 1974, muchos inmuebles de Pinar del Rey son de los años 60-70. Conviene verificar el estado de instalaciones comunes, posibles derramas pendientes y el certificado energético antes de comprometerse.
¿Los datos mostrados son de barrio o de otro nivel?
Los datos se muestran al nivel más específico disponible. Si existen datos de barrio, se usan; si no, se usa el nivel de distrito como mejor aproximación. La etiqueta de nivel (verde = barrio, ámbar = distrito) aparece debajo de cada indicador. La fuente principal es el Ayuntamiento de Madrid (CKAN CC BY 4.0).
¿Cuánto cobra DoorLine a compradores e inquilinos en Pinar del Rey?
Buscar y negociar vivienda con Lara es completamente gratis para compradores e inquilinos, siempre. Enzo cobra desde el 2% al vendedor o propietario, solo si cierra la operación. Sin pagos anticipados. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
¿Dónde está Pinar del Rey?
Pinar del Rey es un barrio de Madrid, dentro del distrito de Hortaleza. Puedes consultar los datos de demografía, vivienda y calidad de vida en esta misma página.
¿Es seguro Pinar del Rey?
La percepción de seguridad en Pinar del Rey es de 8,1/10 de día y 6,9/10 de noche (dato de distrito), según la Encuesta de Calidad de Vida y Satisfacción del Ayuntamiento de Madrid (2023). Se recomienda visitar la zona en distintos horarios antes de decidir.
¿Es mejor comprar o alquilar en Pinar del Rey?
En Pinar del Rey, con perfil maduro, la compra es frecuente entre residentes con horizonte a largo plazo. El alquiler es una opción válida para estancias de menos de 3-5 años.
¿Cómo puede ayudar DoorLine en Pinar del Rey?
DoorLine tiene dos asistentes especializados. Lara ayuda a compradores e inquilinos de forma gratuita: búsqueda, comparación y negociación incluidas. Enzo ayuda a propietarios a vender o alquilar con comisión desde el 2%, solo a éxito. Ambos operan en Pinar del Rey y en todo Madrid.
¿Qué comisión cobra DoorLine si quiero vender en Pinar del Rey?
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¿Cómo puede ayudar DoorLine si quiero alquilar mi piso en Pinar del Rey?
Enzo también gestiona alquileres: anuncio, selección de inquilinos, contrato y gestión de incidencias. La comisión equivale a la primera mensualidad, solo a éxito. Sin pagos anticipados. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
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96%Las Águilas
Renta 10% más baja.
95%Valdezarza
Renta 9% más alta.
94%El Pilar
Pisos 10 m² más compactos; renta 6% más alta.
93%Aluche
Mayor presencia extranjera (+6 pp); renta 10% más baja.
Similitud calculada a partir de demografía, economía y parque residencial. Orientativo.
Fuentes y metodología
Última ingesta: 17 de mayo de 2026Fuentes de datos
Ayuntamiento de Madrid. (2019-2024). Indicadores básicos de los distritos y barrios de Madrid [300087-0]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Demografía, renta, empleo, calidad de vida, catastro e inmuebles residenciales.
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Padrón Municipal - población por edad, sexo y barrio [200076-2]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Pirámide por sexo y bandas de edad (6 tramos); crecimiento dic. 2024 - may. 2026.
Ayuntamiento de Madrid. (Enero 2026). Padrón Municipal - composición del hogar [explotación estadística Padrón]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Total hogares, tamaño medio, distribución por número de miembros, hogares monoparentales y mayores solos.
Ayuntamiento de Madrid - Geoportal. (2024). Nacimientos y defunciones por barrio [Geoportal 2024]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Nacimientos, defunciones e índice vital (nacimientos / defunciones × 100).
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026 (actualización diaria)). Censo de locales y actividades económicas [200085-5]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Total locales abiertos, hostelería (CNAE 56), comercio minorista (CNAE 47), cultura y ocio (CNAE 90/91/93).
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). (2011-2024). SERPAVI - Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler [SERPAVI XLSX]. Distrito (publicado) + Barrio (calculado). Datos tributarios abiertos.
Mediana, P25 y P75 en €/m²/mes, vivienda colectiva. 300.447 contratos (2024). Serie 2011-2024. Barrio: 131 áreas calculadas.
Ayuntamiento de Madrid. (2022). Inventario de superficie verde urbana [300266-0]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Superficie total (m² y ha), m²/habitante y parques principales.
Ayuntamiento de Madrid. (2025 (año completo)). Calidad del aire - medición diaria (NO₂) [201410-2 + 212629-0]. Ciudad (24 estaciones). CC BY 4.0.
NO₂ medio anual µg/m³. 3 distritos sin estación propia (Latina, Vicálvaro, San Blas).
EMT Madrid / CRTM / Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Transporte público - paradas, líneas y modos [EMT 900023 · CRTM GTFS · BiciMAD 208327 · Taxi 208094]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Bus (EMT), metro, metro ligero, cercanías (CRTM GTFS), BiciMAD, taxi y aeropuerto Barajas (T1-T4S).
Comunidad de Madrid. (Mayo 2026). Registro de alojamientos turísticos (VUT) [CSV semanal]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
5.979 de 6.346 VUTs geocodificados y asignados a barrio mediante Nominatim + point-in-polygon. 120 barrios con datos.
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Puntos de interés - museos, monumentos, mercados y centros culturales [201132 · 300356 · 200967 · 200304]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Asignación a barrio mediante point-in-polygon contra Seccionado Censal oficial.
Ayuntamiento de Madrid. (Hasta 2025). Placas conmemorativas de Madrid [300329-2]. Distrito. CC BY-NC 2.5 ES.
478 registros con coordenadas UTM. Desglose por barrio pendiente de join espacial con shapefile de límites.
Cobertura geográfica
- Población y edadbarrio
- Renta y parque inmobiliariobarrio
- Calidad de vida y seguridaddistrito
- Tasa de parodistrito
- Pirámide de edadbarrio
- Precio venta / alquilerno disponible
Metodología
Cadena de fallback de datos
Cada métrica se resuelve en cascada: zona → barrio → distrito. Cuando no existe dato propio, se usa el nivel inmediatamente superior; la etiqueta de nivel (verde = barrio, ámbar = distrito) indica el nivel efectivo del dato mostrado. Ninguna métrica se estima ni imputa.
Densidad de población
Almacenada en hab/ha (fuente CKAN); convertida a hab/km² en visualización (×100). Referencia ciudad de Madrid: 5.836 hab/km² (58,36 hab/ha). Fuentes: [1][2].
Precio de alquiler - agregación por barrio (SERPAVI)
Distrito: mediana, P25 y P75 publicados directamente por SERPAVI (explotación tributaria Modelo 100 IRPF, MIVAU). Barrio: media ponderada por volumen muestral de las medianas y percentiles de las secciones censales que componen cada barrio, usando el Seccionado Censal vigente del Ayuntamiento de Madrid como crosswalk. El resultado es una aproximación de la mediana real (no equivale a microdatos de contratos); el error es reducido cuando la dispersión intra-barrio es modesta. 131 barrios calculados. Fuente: [6].
VUT - geocodificación y asignación espacial
Direcciones postales del registro de la Comunidad de Madrid geocodificadas mediante Nominatim. Asignación a barrio por point-in-polygon contra el shapefile oficial de barrios de Madrid (datos.madrid.es). 5.979 de 6.346 VUTs asignados (94,2%); 367 sin asignar por dirección no geocodificable. 120 barrios con datos. Fuente: [10].
Calidad de vida y seguridad percibida
Satisfacción residencial, calidad percibida y seguridad diurna/nocturna disponibles exclusivamente a nivel de distrito (Encuesta de Calidad de Vida y Satisfacción, Ayuntamiento de Madrid, 2023). Sin equivalente verificado a nivel de barrio en fuentes abiertas; se aplica fallback a distrito con etiqueta ámbar. Fuente: [1].
Similitud entre áreas
Distancia euclídea normalizada sobre 5 métricas: edad media, % población extranjera, renta per cápita, año medio de construcción y superficie media construida. Normalización min-max sobre rangos del conjunto de áreas de Madrid. Puntuación = max(0, 1 - distancia) × 100; umbral de publicación: ≥ 75/100. Orientativo; no implica equivalencia de mercado ni de precio.
Transporte y calidad del aire
Transporte público: EMT (paradas de autobús, datos.madrid.es 900023), CRTM (GTFS Metro, Metro Ligero y Cercanías), BiciMAD (datos.madrid.es 208327), paradas de taxi (datos.madrid.es 208094) y Aena Madrid-Barajas (terminales, lista editorial). Cada estación o parada se asigna a su(s) barrio(s) mediante point-in-polygon contra el seccionado oficial del Ayuntamiento de Madrid. Las estaciones de Metro con accesos en varios barrios (Cuatro Caminos, Nuevos Ministerios, Gregorio Marañón, etc.) se cuentan en cada barrio donde tienen al menos una entrada - los totales de ciudad deduplican por estación.
Limitaciones conocidas
No disponible en fuentes abiertas a nivel de barrio. Registradores.org: granularidad máxima = provincia. Notariado / MITMA: acceso programático bloqueado. Ninguna alternativa libre identificada.
Solo a nivel de distrito. Ayuntamiento de Madrid no publica estos indicadores a granularidad de barrio en ningún dataset abierto verificado.
Solo a nivel de distrito (SEPE). INE no desagrega por barrio en fuentes abiertas.
No disponible. INE EVR: granularidad municipal. Padrón: solo instantáneas de stock mensual, sin flujo neto verificable por barrio.
478 registros disponibles a nivel de distrito. Join espacial con shapefile de barrios pendiente.
Dato disponible (131 barrios, SERPAVI). Es una aproximación por agregación de secciones censales, no microdatos de contratos (ver metodología).