BarrioSan FermínGuía inmobiliaria de San Fermín
Datos y claves prácticas para comprar, alquilar, vender o arrendar en San Fermín.
San Fermín registra una renta per cápita sensiblemente inferior a la media de Madrid (-39%), con una edad media de 41,6 años, con un 23% de residentes extranjeros que acentúan su carácter internacional. La densidad urbana es muy alta (16.896 hab/km²), con un parque de 1986 de año medio, con 96 m² de media.
San Fermín tiene 24.928 habitantes (2025) con una densidad de 16.896 hab./km². La edad media es de 41,6 años (2,6 años por debajo de la media de Madrid). La renta per cápita es de €12.044 (2023), un -39% respecto a la media de Madrid.
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y másEn resumen
Año medio 1986, 96 m² construidos vs 77 m² en transacciones: la demanda prefiere pisos más compactos; los grandes tienen más margen de negociación.
Renta per cápita (-39%) y hogar (-32%) bajo la media de Madrid: precio ajustado y sin margen especulativo es lo que vende aquí. Paro 7,5% (+1,7 pp vs Madrid).
Edad media 41,6 años y 23% de residentes extranjeros: perfil diverso, alta demanda potencial de alquiler, mayor variedad de contratos.
Satisfacción residencial 6,5/10. Seguridad de día 6,8/10 pero de noche 5,0/10: visita la zona en distintos horarios antes de decidir. Dato a nivel de distrito Usera.
Anfiteatro del parque del Manzanares
MonumentoCentro Sociocultural San Fermín (Usera)
CulturalMonolito del parque del Manzanares
MonumentoOligisto
ParqueParque DE LA Perla
ParqueParque San Fermin
ParquePérgola parque del Manzanares
MonumentoConsideraciones DoorLine
Interpretaciones basadas en los datos disponibles. Sin predicciones de precio ni garantías de mercado.
Edificios de los 80-90 (año medio 1986): el certificado energético suele ser E o F, lo que eleva el coste mensual de uso real. Pídelo antes de hacer oferta, no después.
El mercado prefiere pisos de 77 m² cuando el stock promedia 96 m²: los pisos grandes tardan más en salir, lo que da más margen de negociación. Enfoca la oferta en precio total, no en €/m².
Renta -39% bajo Madrid: precio de entrada más accesible. Complementa el análisis del piso con la tendencia del entorno y los servicios disponibles.
Renta -39% bajo Madrid: el precio ajustado desde el primer día es lo que vende. Sobrevaluar el inmueble alarga los plazos y desgasta la negociación antes de que empiece.
La demanda se concentra en 77 m² cuando el stock promedia 96 m²: si vendes un piso grande, posiciónalo en €/m² neto, no en precio total. El comprador hace esa comparación automáticamente.
Alta densidad (16.896 hab/km²): la demanda supera la oferta disponible. Precio de mercado real desde el principio convierte el interés en oferta; la ventana de espera es real.
Mediana de alquiler firmado: €10,33/m²/mes (-26% vs Madrid, SERPAVI). Zona accesible relativa; verifica que el descuento no refleje tipología o estado que no encaje contigo.
Zona densa (16.896 hab/km²) y perfil joven (41,6 años media): los buenos pisos al precio correcto se firman en días. Define tus criterios mínimos antes de empezar a buscar.
Con un 23% de residentes extranjeros, verás propietarios acostumbrados a contratos cortos o condiciones internacionales. Verifica que el contrato sea de vivienda habitual si buscas estabilidad.
Mediana de alquiler firmado: €10,33/m²/mes (-26% vs Madrid, SERPAVI 2024). Salir alineado con la mediana reduce el tiempo en vacío y evita negociaciones innecesarias.
Perfil joven (41,6 años) y 23% extranjeros: pool de demanda amplio, pero con mayor rotación potencial. Aval, verificación de ingresos y contrato bien redactado son más importantes aquí que en zonas de perfil estable.
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Demografía
Quién vive aquí
Poblaciónⓘ
2026 · barrio
24.908
Densidadⓘ
2025 · barrio
16.896hab/km²
Edad mediaⓘ
2026 · barrio
41,9años
Índice de envejecimiento (E)ⓘ
2025 · barrio
1,17
Franja compradora, 30-44 años (E)ⓘ
2025 · barrio
19,6%
Índice de dependencia (E)ⓘ
2025 · barrio
37,7%
% extranjerosⓘ
2026 · barrio
24,6%
Estructura de edad por sexo
ⓘ2026 · barrio
Hombres
Mujeres
Composición por nacionalidad
ⓘ2024 · barrio
Lectura clave
Solo el 15% de residentes supera los 65 años (5 pp por debajo de Madrid) y la edad media es 41,9 años: barrio relativamente joven donde el mercado de segunda mano depende más de cambios de residencia en edad activa que de herencias. Un 24,6% de residentes extranjeros (6 pp por encima de Madrid) añade un componente internacional relevante a la demanda: mayor peso potencial del alquiler frente a compra.
Cómo viven
Total hogaresⓘ
2026 · barrio
8632
Tamaño medio hogarⓘ
2026 · barrio
2,9pers.
Hogares por km² (E)ⓘ
2026 · barrio
5855hog./km²
Composición por tamaño del hogar
ⓘ2026 · barrio
Lectura clave
Los hogares son sensiblemente más grandes que la media de Madrid: 2,9 personas por unidad vs 2,5 en la ciudad, con solo el 24% de unidades unipersonales. Las viviendas de 3 o más dormitorios tienen demanda estructural: son la tipología natural para los hogares de este barrio y las que más rotan entre familias.
Cómo está cambiandoEstabilización
Índice vitalⓘ
2025 · barrio
108
Crec. demográficoⓘ
2026 · barrio
-0,7%
Crec. extranjerosⓘ
2026 · barrio
-1,1%
Crec. españolesⓘ
2026 · barrio
-0,5%
Lectura clave
Demografía estable entre dic 2024 y may 2026: españoles -0,5%, extranjeros -1,1%. Sin movimientos de fondo significativos. Índice vital de 108: equilibrio aproximado entre nacimientos y defunciones (Madrid: 100). Para el mercado: la estabilidad demográfica implica que los movimientos del mercado responden a cambios de etapa vital -primera compra, herencias, cambios de tamaño- más que a crecimiento neto.
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Vivienda
Qué hay
Año medio de construcciónⓘ
2024 · barrio
1986
Edad media del parque (E)ⓘ
2026 · barrio
40 años
Total inmuebles residencialesⓘ
2024 · barrio
9209
Superficie media construidaⓘ
2024 · barrio
96 m²
Densidad del parque (E)ⓘ
2024 · barrio
6247inm./km²
Intensidad residencial (IE) (E)ⓘ
2024 · barrio
0,60m²/m²
Lectura clave
Parque de 40 años (-12 vs Madrid): instalaciones empezando a requerir actualización. Compradores: comprobar derramas aprobadas en actas. Con 96 m² de media (20 m² bajo Madrid): formato compacto, mayor rendimiento potencial por m² en alquiler. Densidad del parque baja (6247 inm./km², -26% vs Madrid): más suelo disponible - menor presión estructural de precio; contexto favorable para compradores.
Quién lo ocupa
Composición del parque residencialⓘ
m² de vivienda habitada por residente (E)ⓘ
2026 · barrio
33,3m²/hab.
m² de stock total por residente (E)ⓘ
2024 · barrio
35,5m²/hab.
Sin uso residencial identificado (E)ⓘ
2024 · barrio
575
Mayores de 80 por cada 100 inmuebles (E)ⓘ
2025 · barrio
12,8%
Alojamientos turísticos (VUTs)ⓘ
2025 · barrio
2
VUTs por cada 1.000 hogares (E)ⓘ
2025 · barrio
0,2
VUTs por cada 1.000 habitantesⓘ
2025 · barrio
0,1
VUTs por km² (E)ⓘ
2025 · barrio
1,4VUTs/km²
Holgura residencial (E)ⓘ
2024 · barrio
+5,8%
Lectura clave
Distribución del parque: 94% hogares habitados, 0,0% uso turístico, 6% sin uso registrado - reparto próximo a la media de Madrid (91.9% hogares, 0.4% turístico, 7.7% sin uso). Sin señal de presión turística ni de vacío estructural destacable.
Qué se compra, vende y alquila
Superficie media en transaccionesⓘ
2024 · barrio
77 m²
Dif. m² transacciones vs construido (E)ⓘ
2024 · barrio
80,2%
Valor catastral medioⓘ
2024 · barrio
€63.275
Valor catastral por m² (E)ⓘ
2024 · barrio
€659/m²
Alquiler típico (mediana)ⓘ
2024 · barrio
€10,33/m²/mes
Alquiler asequible (P25)ⓘ
2024 · barrio
€8,76/m²/mes
Alquiler premium (P75)ⓘ
2024 · barrio
€12,12/m²/mes
Amplitud del mercado, P25-P75 (E)ⓘ
2024 · barrio
32,5%
Alquiler: cambio desde 2011ⓘ
2024 · barrio
+14%
Lectura clave
Transacciones en 77 m², próximo al stock medio (96 m²): mercado equilibrado en formato - buenas referencias para compradores y vendedores. Mediana de alquiler €10,33/m²/mes (-26% bajo Madrid): zona asequible para inquilinos; arrendadores calibran rentas bajo la media con mayor demanda y menor vacío. Rango €8,76/m²/mes (P25) a €12,12/m²/mes (P75): inquilinos ajustados buscan en P25; arrendadores diferencian por reforma y equipamiento. +14% desde 2011 (-15 pp bajo Madrid): mayor accesibilidad relativa para inquilinos; vendedores e inversores comparan con zonas de mayor tracción.
Actividad urbanística
Licencias de obrasⓘ
2025 · barrio
53
Licencias residencialesⓘ
2025 · barrio
4
8% del total
Licencias / 1.000 hab.ⓘ
2025 · barrio
2.1
Licencias / km²ⓘ
2025 · barrio
36.0
Órdenes de conservaciónⓘ
2025 · distrito
23
Órdenes / 1.000 hab.ⓘ
2025 · distrito
0.92
Órdenes / km²ⓘ
2025 · distrito
15.60
Lectura clave
La actividad constructora está significativamente por debajo de la media de Madrid (2.1 lic./1.000 hab. vs 3.2, -34%). Las órdenes de conservación (0.92 órd./1.000 hab. vs 0.13 en Madrid) están por encima de la media: el Ayuntamiento ha detectado mayor necesidad de intervención en los edificios del distrito.
Economía
Renta per cápitaⓘ
2023 · barrio
€12.044
Renta del hogarⓘ
2022 · barrio
€31.795
Tasa de paroⓘ
2025 · distrito
7,5%
Esfuerzo del alquiler sobre renta (E)ⓘ
2024 · barrio
37,4%
Perfil económico del hogar (E)ⓘ
2023 · barrio
2,6renta hogar/per cápita
Lectura clave
Renta per cápita (-39%) y renta del hogar (-32%) bajo Madrid: mayor sensibilidad al precio. Compradores más dependientes de financiación; arrendadores con precios altos afrontan más rotación. Paro 7,5% (+1,7 pp vs Madrid): mercado más débil que la media. Arrendadores evalúan solvencia con rigor; vendedores ajustan plazos y precio. Esfuerzo de alquiler: 37% de la renta del hogar (-4,3 pp vs Madrid) - equilibrio entre lo que el mercado exige y lo que la renta local absorbe.
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Para propietarios
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Vida y Entorno
Calidad de Vida
Satisfacción barrioⓘ
2024 · distrito
6,5/10
Calidad de vidaⓘ
2024 · distrito
6,0/10
Seguridad diurnaⓘ
2024 · distrito
6,8/10
Seguridad nocturnaⓘ
2024 · distrito
5,0/10
Brecha de seguridad día/noche (E)ⓘ
2024 · distrito
1,8puntos
Zonas verdesⓘ
barrio
4.05 m²/hab
Aire NO₂ⓘ
2025 · distrito
31,7 µg/m³
Ruido ambiental (LAeq)ⓘ
2025 · city
61,4 dB
Ruido nocturno (Ln)ⓘ
2025 · city
56,7 dB
Lectura clave
Satisfacción 6,5/10 (-1,0) y calidad de vida 6,0/10 (-1,2) bajo Madrid: mayor sensibilidad al precio - compradores e inquilinos con más margen de negociación. 4.05 m²/hab de zonas verdes (-58% vs Madrid): déficit de verde urbano - compradores con niños valorarán la proximidad a parques antes de decidir. NO₂ 31,7 µg/m³: cumple norma UE pero supera WHO (10 µg/m³) - relevante para familias con niños y personas mayores. Ruido nocturno Ln 56,7 dB - supera umbral Dir. UE (55 dB): riesgo real de perturbación del sueño, especialmente relevante para familias con niños y personas mayores; valorar orientación de dormitorios y doble acristalamiento.
Actividad Comercial
Total locales abiertos por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
19,4/1.000 hab.
327,0 por km²
Hostelería por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
4,1/1.000 hab.
69,2 por km²
Comercio minorista por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
6,0/1.000 hab.
101,1 por km²
Otros establecimientos por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
8,9/1.000 hab.
149,9 por km²
% actividad turística y hostelera (E)ⓘ
2026 · barrio
21,6%
Composición de la actividad comercialⓘ
Lectura clave
19,4 locales/1.000 hab (-57% vs Madrid): perfil más residencial - compradores e inquilinos deben verificar distancia a servicios de primera necesidad. Comercio minorista escaso (6,0/1.000 hab, -46% vs Madrid): menor comercio de proximidad - compradores e inquilinos dependientes de coche o transporte público.
Preguntas frecuentes
¿Cómo es vivir en San Fermín?
San Fermín es un barrio de Madrid con una edad media de 41,6 años y un 23% de residentes extranjeros y una satisfacción residencial de 6,5/10 (Ayuntamiento de Madrid, 2023).
¿Qué debe revisar un comprador en San Fermín?
El parque de San Fermín tiene un año medio de construcción de 1986. Aunque es relativamente reciente, siempre es recomendable revisar el estado del edificio, las derramas previstas y el precio respecto al mercado.
¿Los datos mostrados son de barrio o de otro nivel?
Los datos se muestran al nivel más específico disponible. Si existen datos de barrio, se usan; si no, se usa el nivel de distrito como mejor aproximación. La etiqueta de nivel (verde = barrio, ámbar = distrito) aparece debajo de cada indicador. La fuente principal es el Ayuntamiento de Madrid (CKAN CC BY 4.0).
¿Cuánto cobra DoorLine a compradores e inquilinos en San Fermín?
Buscar y negociar vivienda con Lara es completamente gratis para compradores e inquilinos, siempre. Enzo cobra desde el 2% al vendedor o propietario, solo si cierra la operación. Sin pagos anticipados. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
¿Dónde está San Fermín?
San Fermín es un barrio de Madrid, dentro del distrito de Usera. Puedes consultar los datos de demografía, vivienda y calidad de vida en esta misma página.
¿Es seguro San Fermín?
La percepción de seguridad en San Fermín es de 6,8/10 de día y 5,0/10 de noche (dato de distrito), según la Encuesta de Calidad de Vida y Satisfacción del Ayuntamiento de Madrid (2023). Se recomienda visitar la zona en distintos horarios antes de decidir.
¿Es mejor comprar o alquilar en San Fermín?
En San Fermín, con mayor sensibilidad al precio, la elección entre compra y alquiler depende del horizonte temporal y la situación financiera. Consulta los datos de precio y demografía en esta página para orientarte.
¿Cómo puede ayudar DoorLine en San Fermín?
DoorLine tiene dos asistentes especializados. Lara ayuda a compradores e inquilinos de forma gratuita: búsqueda, comparación y negociación incluidas. Enzo ayuda a propietarios a vender o alquilar con comisión desde el 2%, solo a éxito. Ambos operan en San Fermín y en todo Madrid.
¿Qué comisión cobra DoorLine si quiero vender en San Fermín?
Enzo gestiona la venta completa desde el 2% de comisión, solo a éxito. El servicio incluye valoración, fotografía profesional, publicación en Idealista y Fotocasa, filtrado de compradores y negociación. Sin pagos anticipados ni exclusividad obligatoria. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
¿Cómo puede ayudar DoorLine si quiero alquilar mi piso en San Fermín?
Enzo también gestiona alquileres: anuncio, selección de inquilinos, contrato y gestión de incidencias. La comisión equivale a la primera mensualidad, solo a éxito. Sin pagos anticipados. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
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94%Los Rosales
Parque 6 años más antiguo; edad media 2 años mayor.
94%Casco Histórico de Vallecas
Pisos 12 m² más compactos.
93%Orcasur
Pisos 15 m² más grandes.
92%Palomeras Bajas
Renta 16% más alta; edad media 3 años mayor.
92%Palomeras Sureste
Menor presencia extranjera (-6 pp); edad media 3 años mayor.
Similitud calculada a partir de demografía, economía y parque residencial. Orientativo.
Fuentes y metodología
Última ingesta: 17 de mayo de 2026Fuentes de datos
Ayuntamiento de Madrid. (2019-2024). Indicadores básicos de los distritos y barrios de Madrid [300087-0]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Demografía, renta, empleo, calidad de vida, catastro e inmuebles residenciales.
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Padrón Municipal - población por edad, sexo y barrio [200076-2]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Pirámide por sexo y bandas de edad (6 tramos); crecimiento dic. 2024 - may. 2026.
Ayuntamiento de Madrid. (Enero 2026). Padrón Municipal - composición del hogar [explotación estadística Padrón]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Total hogares, tamaño medio, distribución por número de miembros, hogares monoparentales y mayores solos.
Ayuntamiento de Madrid - Geoportal. (2024). Nacimientos y defunciones por barrio [Geoportal 2024]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Nacimientos, defunciones e índice vital (nacimientos / defunciones × 100).
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026 (actualización diaria)). Censo de locales y actividades económicas [200085-5]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Total locales abiertos, hostelería (CNAE 56), comercio minorista (CNAE 47), cultura y ocio (CNAE 90/91/93).
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). (2011-2024). SERPAVI - Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler [SERPAVI XLSX]. Distrito (publicado) + Barrio (calculado). Datos tributarios abiertos.
Mediana, P25 y P75 en €/m²/mes, vivienda colectiva. 300.447 contratos (2024). Serie 2011-2024. Barrio: 131 áreas calculadas.
Ayuntamiento de Madrid. (2022). Inventario de superficie verde urbana [300266-0]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Superficie total (m² y ha), m²/habitante y parques principales.
Ayuntamiento de Madrid. (2025 (año completo)). Calidad del aire - medición diaria (NO₂) [201410-2 + 212629-0]. Ciudad (24 estaciones). CC BY 4.0.
NO₂ medio anual µg/m³. 3 distritos sin estación propia (Latina, Vicálvaro, San Blas).
EMT Madrid / CRTM / Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Transporte público - paradas, líneas y modos [EMT 900023 · CRTM GTFS · BiciMAD 208327 · Taxi 208094]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Bus (EMT), metro, metro ligero, cercanías (CRTM GTFS), BiciMAD, taxi y aeropuerto Barajas (T1-T4S).
Comunidad de Madrid. (Mayo 2026). Registro de alojamientos turísticos (VUT) [CSV semanal]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
5.979 de 6.346 VUTs geocodificados y asignados a barrio mediante Nominatim + point-in-polygon. 120 barrios con datos.
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Puntos de interés - museos, monumentos, mercados y centros culturales [201132 · 300356 · 200967 · 200304]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Asignación a barrio mediante point-in-polygon contra Seccionado Censal oficial.
Ayuntamiento de Madrid. (Hasta 2025). Placas conmemorativas de Madrid [300329-2]. Distrito. CC BY-NC 2.5 ES.
478 registros con coordenadas UTM. Desglose por barrio pendiente de join espacial con shapefile de límites.
Cobertura geográfica
- Población y edadbarrio
- Renta y parque inmobiliariobarrio
- Calidad de vida y seguridaddistrito
- Tasa de parodistrito
- Pirámide de edadbarrio
- Precio venta / alquilerno disponible
Metodología
Cadena de fallback de datos
Cada métrica se resuelve en cascada: zona → barrio → distrito. Cuando no existe dato propio, se usa el nivel inmediatamente superior; la etiqueta de nivel (verde = barrio, ámbar = distrito) indica el nivel efectivo del dato mostrado. Ninguna métrica se estima ni imputa.
Densidad de población
Almacenada en hab/ha (fuente CKAN); convertida a hab/km² en visualización (×100). Referencia ciudad de Madrid: 5.836 hab/km² (58,36 hab/ha). Fuentes: [1][2].
Precio de alquiler - agregación por barrio (SERPAVI)
Distrito: mediana, P25 y P75 publicados directamente por SERPAVI (explotación tributaria Modelo 100 IRPF, MIVAU). Barrio: media ponderada por volumen muestral de las medianas y percentiles de las secciones censales que componen cada barrio, usando el Seccionado Censal vigente del Ayuntamiento de Madrid como crosswalk. El resultado es una aproximación de la mediana real (no equivale a microdatos de contratos); el error es reducido cuando la dispersión intra-barrio es modesta. 131 barrios calculados. Fuente: [6].
VUT - geocodificación y asignación espacial
Direcciones postales del registro de la Comunidad de Madrid geocodificadas mediante Nominatim. Asignación a barrio por point-in-polygon contra el shapefile oficial de barrios de Madrid (datos.madrid.es). 5.979 de 6.346 VUTs asignados (94,2%); 367 sin asignar por dirección no geocodificable. 120 barrios con datos. Fuente: [10].
Calidad de vida y seguridad percibida
Satisfacción residencial, calidad percibida y seguridad diurna/nocturna disponibles exclusivamente a nivel de distrito (Encuesta de Calidad de Vida y Satisfacción, Ayuntamiento de Madrid, 2023). Sin equivalente verificado a nivel de barrio en fuentes abiertas; se aplica fallback a distrito con etiqueta ámbar. Fuente: [1].
Similitud entre áreas
Distancia euclídea normalizada sobre 5 métricas: edad media, % población extranjera, renta per cápita, año medio de construcción y superficie media construida. Normalización min-max sobre rangos del conjunto de áreas de Madrid. Puntuación = max(0, 1 - distancia) × 100; umbral de publicación: ≥ 75/100. Orientativo; no implica equivalencia de mercado ni de precio.
Transporte y calidad del aire
Transporte público: EMT (paradas de autobús, datos.madrid.es 900023), CRTM (GTFS Metro, Metro Ligero y Cercanías), BiciMAD (datos.madrid.es 208327), paradas de taxi (datos.madrid.es 208094) y Aena Madrid-Barajas (terminales, lista editorial). Cada estación o parada se asigna a su(s) barrio(s) mediante point-in-polygon contra el seccionado oficial del Ayuntamiento de Madrid. Las estaciones de Metro con accesos en varios barrios (Cuatro Caminos, Nuevos Ministerios, Gregorio Marañón, etc.) se cuentan en cada barrio donde tienen al menos una entrada - los totales de ciudad deduplican por estación.
Limitaciones conocidas
No disponible en fuentes abiertas a nivel de barrio. Registradores.org: granularidad máxima = provincia. Notariado / MITMA: acceso programático bloqueado. Ninguna alternativa libre identificada.
Solo a nivel de distrito. Ayuntamiento de Madrid no publica estos indicadores a granularidad de barrio en ningún dataset abierto verificado.
Solo a nivel de distrito (SEPE). INE no desagrega por barrio en fuentes abiertas.
No disponible. INE EVR: granularidad municipal. Padrón: solo instantáneas de stock mensual, sin flujo neto verificable por barrio.
478 registros disponibles a nivel de distrito. Join espacial con shapefile de barrios pendiente.
Dato disponible (131 barrios, SERPAVI). Es una aproximación por agregación de secciones censales, no microdatos de contratos (ver metodología).