BarrioPortazgoGuía inmobiliaria de Portazgo
Datos y claves prácticas para comprar, alquilar, vender o arrendar en Portazgo.
Portazgo registra una renta per cápita sensiblemente inferior a la media de Madrid (-40%), con una edad media de 44,5 años, con un 20% de residentes de origen extranjero. La densidad es muy alta (24.557 hab/km²) y el parque data del desarrollo urbanístico de los años 1977, con 83 m² de media.
Portazgo tiene 30.581 habitantes (2025) con una densidad de 24.557 hab./km². La edad media es de 44,5 años (0,2 años por encima de la media de Madrid). La renta per cápita es de €11.817 (2023), un -40% respecto a la media de Madrid.
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y másEn resumen
Año medio 1977, 83 m² de media. Revisar derramas e instalaciones eléctricas antes de ofertar.
Holgura residencial 3% (-6 pp vs Madrid): mercado tensionado, sin margen de stock para absorber nueva demanda sin obra nueva.
Renta per cápita (-40%) y hogar (-38%) bajo la media de Madrid: precio ajustado y sin margen especulativo es lo que vende aquí. Paro 8,9% (+3,0 pp vs Madrid).
Edad media 44,5 años (+0,2 vs Madrid), 20% extranjeros (+22% vs Madrid). Alta densidad (24.557 hab/km²): oferta de vivienda limitada.
A Neruda-El Ser alado
MonumentoCentro Intergeneracional Río Esmeralda
CulturalEstanque Guillermo Pingarrón
MonumentoFuente en la avenida de la Albufera
MonumentoFuente en la avenida Pablo Neruda
MonumentoFuente Pablo Neruda II
MonumentoLuchador en reposo
MonumentoPza. DE LA Constitucion
ParqueSector Palomeras Norte
ParqueUrb. Albufera Norte
ParqueConsideraciones DoorLine
Interpretaciones basadas en los datos disponibles. Sin predicciones de precio ni garantías de mercado.
Parque de los años 1970 (año medio 1977): los costes ocultos más frecuentes son instalaciones eléctricas y derramas de fachada. Cuantifícalos antes de fijar tu precio máximo.
Stock construido (83 m²) y transacciones (70 m²) bien ajustados: la demanda absorbe bien lo que hay. Poco margen de negociación en precio; el diferencial lo decide el estado real del piso.
Renta -40% bajo Madrid: precio de entrada más accesible. Complementa el análisis del piso con la tendencia del entorno y los servicios disponibles.
Renta -40% bajo Madrid: el precio ajustado desde el primer día es lo que vende. Sobrevaluar el inmueble alarga los plazos y desgasta la negociación antes de que empiece.
Holgura residencial mínima (3%): la capacidad del parque apenas cubre la población. La demanda supera al stock disponible: precio firme y argumentación basada en escasez real, no en tendencia general.
Mediana de alquiler firmado: €11,22/m²/mes (-20% vs Madrid, SERPAVI). Zona accesible relativa; verifica que el descuento no refleje tipología o estado que no encaje contigo.
Alta densidad (24.557 hab/km²): la oferta disponible es limitada. Define tu presupuesto máximo y criterios mínimos antes de empezar para no decidir mal bajo presión.
Con un 20% de residentes extranjeros, verás propietarios acostumbrados a contratos cortos o condiciones internacionales. Verifica que el contrato sea de vivienda habitual si buscas estabilidad.
Mediana de alquiler firmado: €11,22/m²/mes (-20% vs Madrid, SERPAVI 2024). Salir alineado con la mediana reduce el tiempo en vacío y evita negociaciones innecesarias.
20% de residentes extranjeros: incluye demanda internacional en tu anuncio. Adaptar las condiciones de entrada a ese perfil reduce el tiempo en vacío sin comprometer la solvencia.
Tasa de paro del 8,9%: aplica un filtro de solvencia riguroso (ratio alquiler/ingresos netos máximo 35%) al seleccionar inquilino. El entorno económico lo justifica.
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Demografía
Quién vive aquí
Poblaciónⓘ
2026 · barrio
30.243
Densidadⓘ
2025 · barrio
24.557hab/km²
Edad mediaⓘ
2026 · barrio
44,1años
Índice de envejecimiento (E)ⓘ
2025 · barrio
1,69
Franja compradora, 30-44 años (E)ⓘ
2025 · barrio
22,0%
Índice de dependencia (E)ⓘ
2025 · barrio
48,8%
% extranjerosⓘ
2026 · barrio
21,7%
Estructura de edad por sexo
ⓘ2026 · barrio
Hombres
Mujeres
Composición por nacionalidad
ⓘ2024 · barrio
Lectura clave
Edad media de 44,1 años, en línea con Madrid (44.2 años): el 21% de residentes supera los 65 años. Porcentaje de extranjeros del 21,7%, ligeramente por encima de la media de Madrid (18,8%).
Cómo viven
Total hogaresⓘ
2026 · barrio
11.321
Tamaño medio hogarⓘ
2026 · barrio
2,7pers.
Hogares por km² (E)ⓘ
2026 · barrio
9193hog./km²
Composición por tamaño del hogar
ⓘ2026 · barrio
Lectura clave
Tamaño medio del hogar de 2,7 personas, en línea con Madrid (2,5); el 29% de los hogares son unipersonales. La demanda se reparte entre tipologías de 2 y 3 dormitorios, con ligero peso hacia los pisos más compactos en zonas con mayor porcentaje de hogares pequeños.
Cómo está cambiandoContracción
Índice vitalⓘ
2025 · barrio
83
Crec. demográficoⓘ
2026 · barrio
-1,2%
Crec. extranjerosⓘ
2026 · barrio
-3,4%
Crec. españolesⓘ
2026 · barrio
-0,6%
Lectura clave
Ligera pérdida de residentes: españoles -0,6%, extranjeros -3,4% entre dic 2024 y may 2026. Sin señal de tensión inmediata, pero la tendencia merece seguimiento. Índice vital de 83: más defunciones que nacimientos; la población solo se sostiene con flujo migratorio. Para el mercado: la estabilidad demográfica implica que los movimientos del mercado responden a cambios de etapa vital -primera compra, herencias, cambios de tamaño- más que a crecimiento neto.
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Vivienda
Qué hay
Año medio de construcciónⓘ
2024 · barrio
1977
Edad media del parque (E)ⓘ
2026 · barrio
49 años
Total inmuebles residencialesⓘ
2024 · barrio
11.916
Superficie media construidaⓘ
2024 · barrio
83 m²
Densidad del parque (E)ⓘ
2024 · barrio
9676inm./km²
Intensidad residencial (IE) (E)ⓘ
2024 · barrio
0,80m²/m²
Lectura clave
Parque de 49 años: instalaciones empezando a requerir actualización. Compradores: comprobar derramas aprobadas en actas. Con 83 m² de media (33 m² bajo Madrid): formato compacto, mayor rendimiento potencial por m² en alquiler.
Quién lo ocupa
Composición del parque residencialⓘ
m² de vivienda habitada por residente (E)ⓘ
2026 · barrio
31,1m²/hab.
m² de stock total por residente (E)ⓘ
2024 · barrio
32,7m²/hab.
Sin uso residencial identificado (E)ⓘ
2024 · barrio
587
Mayores de 80 por cada 100 inmuebles (E)ⓘ
2025 · barrio
18,3%
Alojamientos turísticos (VUTs)ⓘ
2025 · barrio
8
VUTs por cada 1.000 hogares (E)ⓘ
2025 · barrio
0,7
VUTs por cada 1.000 habitantesⓘ
2025 · barrio
0,3
VUTs por km² (E)ⓘ
2025 · barrio
6,5VUTs/km²
Holgura residencial (E)ⓘ
2024 · barrio
+5,6%
Lectura clave
Distribución del parque: 95% hogares habitados, 0,1% uso turístico, 5% sin uso registrado - reparto próximo a la media de Madrid (91.9% hogares, 0.4% turístico, 7.7% sin uso). Sin señal de presión turística ni de vacío estructural destacable.
Qué se compra, vende y alquila
Superficie media en transaccionesⓘ
2024 · barrio
70 m²
Dif. m² transacciones vs construido (E)ⓘ
2024 · barrio
84,5%
Valor catastral medioⓘ
2024 · barrio
€48.637
Valor catastral por m² (E)ⓘ
2024 · barrio
€586/m²
Alquiler típico (mediana)ⓘ
2024 · barrio
€11,22/m²/mes
Alquiler asequible (P25)ⓘ
2024 · barrio
€9,45/m²/mes
Alquiler premium (P75)ⓘ
2024 · barrio
€13,37/m²/mes
Amplitud del mercado, P25-P75 (E)ⓘ
2024 · barrio
34,9%
Alquiler: cambio desde 2011ⓘ
2024 · barrio
+17%
Lectura clave
Transacciones en 70 m², próximo al stock medio (83 m²): mercado equilibrado en formato - buenas referencias para compradores y vendedores. Mediana de alquiler €11,22/m²/mes (-20% bajo Madrid): zona asequible para inquilinos; arrendadores calibran rentas bajo la media con mayor demanda y menor vacío. Rango €9,45/m²/mes (P25) a €13,37/m²/mes (P75): inquilinos ajustados buscan en P25; arrendadores diferencian por reforma y equipamiento. +17% desde 2011, en línea con Madrid (+29%): trayectoria estable - contexto neutro para vendedores, inversores e inquilinos.
Actividad urbanística
Licencias de obrasⓘ
2025 · barrio
47
Licencias residencialesⓘ
2025 · barrio
4
9% del total
Licencias / 1.000 hab.ⓘ
2025 · barrio
1.6
Licencias / km²ⓘ
2025 · barrio
38.2
Órdenes de conservaciónⓘ
2025 · distrito
58
Órdenes / 1.000 hab.ⓘ
2025 · distrito
1.92
Órdenes / km²ⓘ
2025 · distrito
47.10
Lectura clave
La actividad constructora está significativamente por debajo de la media de Madrid (1.6 lic./1.000 hab. vs 3.2, -52%). Las órdenes de conservación (1.92 órd./1.000 hab. vs 0.13 en Madrid) están por encima de la media: el Ayuntamiento ha detectado mayor necesidad de intervención en los edificios del distrito.
Economía
Renta per cápitaⓘ
2023 · barrio
€11.817
Renta del hogarⓘ
2022 · barrio
€29.089
Tasa de paroⓘ
2025 · distrito
8,9%
Esfuerzo del alquiler sobre renta (E)ⓘ
2024 · barrio
38,4%
Perfil económico del hogar (E)ⓘ
2023 · barrio
2,5renta hogar/per cápita
Lectura clave
Renta per cápita (-40%) y renta del hogar (-38%) bajo Madrid: mayor sensibilidad al precio. Compradores más dependientes de financiación; arrendadores con precios altos afrontan más rotación. Paro 8,9% (+3,0 pp vs Madrid): mercado más débil que la media. Arrendadores evalúan solvencia con rigor; vendedores ajustan plazos y precio. Esfuerzo de alquiler: 38% de la renta del hogar (-3,3 pp vs Madrid) - equilibrio entre lo que el mercado exige y lo que la renta local absorbe.
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Para propietarios
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Vida y Entorno
Calidad de Vida
Satisfacción barrioⓘ
2024 · distrito
6,2/10
Calidad de vidaⓘ
2024 · distrito
5,5/10
Seguridad diurnaⓘ
2024 · distrito
6,7/10
Seguridad nocturnaⓘ
2024 · distrito
4,8/10
Brecha de seguridad día/noche (E)ⓘ
2024 · distrito
1,9puntos
Zonas verdesⓘ
barrio
5.85 m²/hab
Aire NO₂ⓘ
2025 · distrito
24,6 µg/m³
Ruido ambiental (LAeq)ⓘ
2025 · barrio
58,1 dB
Ruido nocturno (Ln)ⓘ
2025 · barrio
51,3 dB
Lectura clave
Satisfacción 6,2/10 (-1,3) y calidad de vida 5,5/10 (-1,7) bajo Madrid: mayor sensibilidad al precio - compradores e inquilinos con más margen de negociación. Gap día/noche (1,9 vs 1,4 Madrid): seguridad nocturna más baja - familias con niños, visitar en distintos horarios antes de decidir. 5.85 m²/hab de zonas verdes (-40% vs Madrid): déficit de verde urbano - compradores con niños valorarán la proximidad a parques antes de decidir. NO₂ 24,6 µg/m³: cumple norma UE pero supera WHO (10 µg/m³) - relevante para familias con niños y personas mayores. Ruido nocturno Ln 51,3 dB: próximo al umbral UE (55 dB), dentro del rango aceptable. Pedir orientación de las estancias principales antes de firmar.
Actividad Comercial
Total locales abiertos por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
29,4/1.000 hab.
721,1 por km²
Hostelería por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
3,8/1.000 hab.
94,2 por km²
Comercio minorista por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
10,2/1.000 hab.
249,3 por km²
Otros establecimientos por 1.000 hab. (E)ⓘ
2026 · barrio
14,7/1.000 hab.
360,5 por km²
% actividad turística y hostelera (E)ⓘ
2026 · barrio
14,0%
Composición de la actividad comercialⓘ
Lectura clave
29,4 locales/1.000 hab (-35% vs Madrid): perfil más residencial - compradores e inquilinos deben verificar distancia a servicios de primera necesidad.
Preguntas frecuentes
¿Cómo es vivir en Portazgo?
Portazgo es un barrio de Madrid con una edad media de 44,5 años y un 20% de residentes extranjeros y una satisfacción residencial de 6,2/10 (Ayuntamiento de Madrid, 2023).
¿Qué debe revisar un comprador en Portazgo?
Con un año medio de construcción de 1977, muchos inmuebles de Portazgo son de los años 60-70. Conviene verificar el estado de instalaciones comunes, posibles derramas pendientes y el certificado energético antes de comprometerse.
¿Los datos mostrados son de barrio o de otro nivel?
Los datos se muestran al nivel más específico disponible. Si existen datos de barrio, se usan; si no, se usa el nivel de distrito como mejor aproximación. La etiqueta de nivel (verde = barrio, ámbar = distrito) aparece debajo de cada indicador. La fuente principal es el Ayuntamiento de Madrid (CKAN CC BY 4.0).
¿Cuánto cobra DoorLine a compradores e inquilinos en Portazgo?
Buscar y negociar vivienda con Lara es completamente gratis para compradores e inquilinos, siempre. Enzo cobra desde el 2% al vendedor o propietario, solo si cierra la operación. Sin pagos anticipados. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
¿Dónde está Portazgo?
Portazgo es un barrio de Madrid, dentro del distrito de Puente de Vallecas. Puedes consultar los datos de demografía, vivienda y calidad de vida en esta misma página.
¿Es seguro Portazgo?
La percepción de seguridad en Portazgo es de 6,7/10 de día y 4,8/10 de noche (dato de distrito), según la Encuesta de Calidad de Vida y Satisfacción del Ayuntamiento de Madrid (2023). Se recomienda visitar la zona en distintos horarios antes de decidir.
¿Es mejor comprar o alquilar en Portazgo?
En Portazgo, con mayor sensibilidad al precio, la elección entre compra y alquiler depende del horizonte temporal y la situación financiera. Consulta los datos de precio y demografía en esta página para orientarte.
¿Cómo puede ayudar DoorLine en Portazgo?
DoorLine tiene dos asistentes especializados. Lara ayuda a compradores e inquilinos de forma gratuita: búsqueda, comparación y negociación incluidas. Enzo ayuda a propietarios a vender o alquilar con comisión desde el 2%, solo a éxito. Ambos operan en Portazgo y en todo Madrid.
¿Qué comisión cobra DoorLine si quiero vender en Portazgo?
Enzo gestiona la venta completa desde el 2% de comisión, solo a éxito. El servicio incluye valoración, fotografía profesional, publicación en Idealista y Fotocasa, filtrado de compradores y negociación. Sin pagos anticipados ni exclusividad obligatoria. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
¿Cómo puede ayudar DoorLine si quiero alquilar mi piso en Portazgo?
Enzo también gestiona alquileres: anuncio, selección de inquilinos, contrato y gestión de incidencias. La comisión equivale a la primera mensualidad, solo a éxito. Sin pagos anticipados. Tarifas vigentes desde mayo de 2026.
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Barrios con perfil socioeconómico y residencial comparable.
96%Entrevías
Edad media 2 años menor; renta 9% más baja.
95%Casco Histórico de Vallecas
Edad media 2 años menor.
95%Casco Histórico de Vicálvaro
Mayor presencia extranjera (+4 pp).
95%Hellín
Parque 7 años más antiguo.
94%Los Cármenes
Renta 22% más alta.
Similitud calculada a partir de demografía, economía y parque residencial. Orientativo.
Fuentes y metodología
Última ingesta: 17 de mayo de 2026Fuentes de datos
Ayuntamiento de Madrid. (2019-2024). Indicadores básicos de los distritos y barrios de Madrid [300087-0]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Demografía, renta, empleo, calidad de vida, catastro e inmuebles residenciales.
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Padrón Municipal - población por edad, sexo y barrio [200076-2]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Pirámide por sexo y bandas de edad (6 tramos); crecimiento dic. 2024 - may. 2026.
Ayuntamiento de Madrid. (Enero 2026). Padrón Municipal - composición del hogar [explotación estadística Padrón]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Total hogares, tamaño medio, distribución por número de miembros, hogares monoparentales y mayores solos.
Ayuntamiento de Madrid - Geoportal. (2024). Nacimientos y defunciones por barrio [Geoportal 2024]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Nacimientos, defunciones e índice vital (nacimientos / defunciones × 100).
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026 (actualización diaria)). Censo de locales y actividades económicas [200085-5]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Total locales abiertos, hostelería (CNAE 56), comercio minorista (CNAE 47), cultura y ocio (CNAE 90/91/93).
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). (2011-2024). SERPAVI - Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler [SERPAVI XLSX]. Distrito (publicado) + Barrio (calculado). Datos tributarios abiertos.
Mediana, P25 y P75 en €/m²/mes, vivienda colectiva. 300.447 contratos (2024). Serie 2011-2024. Barrio: 131 áreas calculadas.
Ayuntamiento de Madrid. (2022). Inventario de superficie verde urbana [300266-0]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
Superficie total (m² y ha), m²/habitante y parques principales.
Ayuntamiento de Madrid. (2025 (año completo)). Calidad del aire - medición diaria (NO₂) [201410-2 + 212629-0]. Ciudad (24 estaciones). CC BY 4.0.
NO₂ medio anual µg/m³. 3 distritos sin estación propia (Latina, Vicálvaro, San Blas).
EMT Madrid / CRTM / Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Transporte público - paradas, líneas y modos [EMT 900023 · CRTM GTFS · BiciMAD 208327 · Taxi 208094]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Bus (EMT), metro, metro ligero, cercanías (CRTM GTFS), BiciMAD, taxi y aeropuerto Barajas (T1-T4S).
Comunidad de Madrid. (Mayo 2026). Registro de alojamientos turísticos (VUT) [CSV semanal]. Barrio + Distrito. CC BY 4.0.
5.979 de 6.346 VUTs geocodificados y asignados a barrio mediante Nominatim + point-in-polygon. 120 barrios con datos.
Ayuntamiento de Madrid. (Mayo 2026). Puntos de interés - museos, monumentos, mercados y centros culturales [201132 · 300356 · 200967 · 200304]. Barrio + Distrito + Ciudad. CC BY 4.0.
Asignación a barrio mediante point-in-polygon contra Seccionado Censal oficial.
Ayuntamiento de Madrid. (Hasta 2025). Placas conmemorativas de Madrid [300329-2]. Distrito. CC BY-NC 2.5 ES.
478 registros con coordenadas UTM. Desglose por barrio pendiente de join espacial con shapefile de límites.
Cobertura geográfica
- Población y edadbarrio
- Renta y parque inmobiliariobarrio
- Calidad de vida y seguridaddistrito
- Tasa de parodistrito
- Pirámide de edadbarrio
- Precio venta / alquilerno disponible
Metodología
Cadena de fallback de datos
Cada métrica se resuelve en cascada: zona → barrio → distrito. Cuando no existe dato propio, se usa el nivel inmediatamente superior; la etiqueta de nivel (verde = barrio, ámbar = distrito) indica el nivel efectivo del dato mostrado. Ninguna métrica se estima ni imputa.
Densidad de población
Almacenada en hab/ha (fuente CKAN); convertida a hab/km² en visualización (×100). Referencia ciudad de Madrid: 5.836 hab/km² (58,36 hab/ha). Fuentes: [1][2].
Precio de alquiler - agregación por barrio (SERPAVI)
Distrito: mediana, P25 y P75 publicados directamente por SERPAVI (explotación tributaria Modelo 100 IRPF, MIVAU). Barrio: media ponderada por volumen muestral de las medianas y percentiles de las secciones censales que componen cada barrio, usando el Seccionado Censal vigente del Ayuntamiento de Madrid como crosswalk. El resultado es una aproximación de la mediana real (no equivale a microdatos de contratos); el error es reducido cuando la dispersión intra-barrio es modesta. 131 barrios calculados. Fuente: [6].
VUT - geocodificación y asignación espacial
Direcciones postales del registro de la Comunidad de Madrid geocodificadas mediante Nominatim. Asignación a barrio por point-in-polygon contra el shapefile oficial de barrios de Madrid (datos.madrid.es). 5.979 de 6.346 VUTs asignados (94,2%); 367 sin asignar por dirección no geocodificable. 120 barrios con datos. Fuente: [10].
Calidad de vida y seguridad percibida
Satisfacción residencial, calidad percibida y seguridad diurna/nocturna disponibles exclusivamente a nivel de distrito (Encuesta de Calidad de Vida y Satisfacción, Ayuntamiento de Madrid, 2023). Sin equivalente verificado a nivel de barrio en fuentes abiertas; se aplica fallback a distrito con etiqueta ámbar. Fuente: [1].
Similitud entre áreas
Distancia euclídea normalizada sobre 5 métricas: edad media, % población extranjera, renta per cápita, año medio de construcción y superficie media construida. Normalización min-max sobre rangos del conjunto de áreas de Madrid. Puntuación = max(0, 1 - distancia) × 100; umbral de publicación: ≥ 75/100. Orientativo; no implica equivalencia de mercado ni de precio.
Transporte y calidad del aire
Transporte público: EMT (paradas de autobús, datos.madrid.es 900023), CRTM (GTFS Metro, Metro Ligero y Cercanías), BiciMAD (datos.madrid.es 208327), paradas de taxi (datos.madrid.es 208094) y Aena Madrid-Barajas (terminales, lista editorial). Cada estación o parada se asigna a su(s) barrio(s) mediante point-in-polygon contra el seccionado oficial del Ayuntamiento de Madrid. Las estaciones de Metro con accesos en varios barrios (Cuatro Caminos, Nuevos Ministerios, Gregorio Marañón, etc.) se cuentan en cada barrio donde tienen al menos una entrada - los totales de ciudad deduplican por estación.
Limitaciones conocidas
No disponible en fuentes abiertas a nivel de barrio. Registradores.org: granularidad máxima = provincia. Notariado / MITMA: acceso programático bloqueado. Ninguna alternativa libre identificada.
Solo a nivel de distrito. Ayuntamiento de Madrid no publica estos indicadores a granularidad de barrio en ningún dataset abierto verificado.
Solo a nivel de distrito (SEPE). INE no desagrega por barrio en fuentes abiertas.
No disponible. INE EVR: granularidad municipal. Padrón: solo instantáneas de stock mensual, sin flujo neto verificable por barrio.
478 registros disponibles a nivel de distrito. Join espacial con shapefile de barrios pendiente.
Dato disponible (131 barrios, SERPAVI). Es una aproximación por agregación de secciones censales, no microdatos de contratos (ver metodología).